金融街控股的近忧和远虑：短债压顶，规模增速缓慢，如何“翻盘”成难题

作者：房小白

编辑：乐燕红

在中国经济齿轮刚刚与全球接驳的千禧年，北京东、西城之间曾上演过一场激烈的金融霸主之战。西城金融街、东城CBD，谁当老大，都不会有人服气。

直到今天，金融街控股（以下统称“金融街”）虽依旧占着北京金融圈的第一把交椅，但随着更多金融商圈的崛起，金融街曾令人为之惊叹的年代，终究成了过眼云烟。

如此颓势，放在其创建者金融街（SZ.000402）的身上，同样令人唏嘘。

据克而瑞数据披露，2020年上半年，金融街实现全口径销售额为152.6亿元，同比减少13%。与之伴随的是，金融街的业绩排名也跌出70名之外。如今，规模增长缓慢、偿债压力大，似乎正在诉说着它的艰辛。

踏错市场节奏 遇困难疏

今年6月，为了给即将到来的年中报“润色”，金融街可谓是加足了马力，单月销售额达76亿元。其中，深圳融御华府、北京金融街武夷·融御等一线核心区域项目，刚一获证便被推向了市场。

公司对冲规模的迫切心态，一定程度上来自于其前五月业绩的窘迫。进入2020年，面对着突如其来的疫情事件，金融街受到不小的冲击。前5月，公司仅完成75亿元销售额，同比降幅超过30%，期间排名一度跌出百强之外。

事实上，金融街曾有着相当辉煌的过往。

除了开发出中国版的“华尔街”之外，早在2000年，公司就通过借壳重庆华亚纸业登陆资本市场，成为当时少有的上市房企。2012年，依靠着打造“商务地产”的优势，金融街轻松突破了200亿元的销售额，与首开（SH.600376）等房企站到同一个起跑线，并成为TOP20房企中的一员。

随后两年，借着楼市爆发期的到来，金融街从单一“商务地产”开发，转向住宅与商务两条路并行发展，并向北京之外的一二线城市拓展。一时间，可谓是风生水起。

2014年、2015年，金融街分别斩获北京未来科学城两个地块之后，拿地的心就“野”了。2016年，重庆、广州获取 2 个项目，而在调控最为严厉的2017年，金融街又先后新进入了武汉、成都、苏州、 佛山、廊坊等共计 5 个城市/区域，一口气拿下了18个地块。

未曾想，转折说到就到，金融街这一拿地策略深深踩进了“政策雷区”。

从金融街入手的地块情况来看，多宗地块总价和单价溢价偏高，如上海火车站北广场三宗地块的溢价率超过50%，广州海珠区石岗路地块的溢价更是高达85%。受限价政策影响，诸多地王项目不得不延期入市，既打乱了金融街的前进步伐，也压缩了企业的盈利空间。

此外，金融街是依赖商务地产起家的。因此，即便加码住宅领域后，公司依旧对商务产品念念不忘。不过，随着北京二环，甚至三环内优质商业土地资源枯竭，不仅其所谓的“金融街模式”难以为继，并且加码商务地产这步棋，反而为企业资金带来了持续的“创面”。

截至2019年末，金融街拥有高达800亿元的存货，其中开发产品占比达15%，货值达120亿元。而在这些开发产品中，不乏大量滞销的商务产品。所谓开发产品，是指企业已竣工物业。某不具名的专家指出，由于房企普遍采取预售制度，若开发产品在存货中比重过高，说明项目去化有问题，不适销对路。

接下来如何“翻盘”是个难题

商业比重过大、住宅操盘能力较弱等问题，长期困扰着金融街。而在疫情影响之下，金融街的资金问题更加凸显。

今年一季度末，金融街货币资金减少至87.18亿元。而公司一年内到期的非流动负债与短期借款达179.3亿元，资金缺口达92.12亿元。销售回款不及预期的情况下，金融街不得不通过发债和关联公司输血来解决公司的债务和开工等问题。

在发布180亿元募资计划后，6月初，金融街通过昆仑信托发起设立集合资金信托计划5亿元，关联方长城人寿和大家保险认购了4.9亿元。7月1日，金融街再度申请发行25.3亿元的5年期中期票据。

同时，较大的债务压力，也打乱了公司的拿地步伐。据悉，金融街计划2020年权益土地投资金额约180亿元。然而，在央企国企大肆捡漏的上半年，金融街几乎消失在了土地市场。这对于尚有规模欲望的金融街而言，并不是利好消息。

事实上，由于屡次踏错市场节奏，金融街的业绩增速也并不快。2016年至2019年，金融街销售额分别为：276亿元、235.7亿元、307亿元、319亿元。而截至2019年末，首开股份、首创置业（HK.02868）分别达到了1013亿元、808亿元，是金融街规模的两倍有余。

或许是意识到自身存在的问题，金融街近年来也开始改变“重商”战略。如在2019年6月，金融街以交易总价款10.54亿元出售金融街(海伦)中心部分产权。近期金融街还提出，要增强住宅产品销售力和服务力，商务产品则要加速去化。

但另一方面，为提高项目利润水平，金融街却还多次依赖“捆绑销售”等手段，由此也引发了业主维权。今年年初，上海静安豪宅金融街融府因“强卖”不合格停车位、私改规划“空降”社区医院等多个问题，遭遇业主控诉；6月份，刚刚摇号的“网红盘”金融街荣御华府，则被业主曝出签订捆绑购买空调的“霸王”合同。

诸多维权之下，金融街的口碑也每况愈下。

在掉出TOP50之后，金融街高管曾表示，“小而美也可以过得很好”。不过，随着行业集中度的提升，这注定是一个奢谈。向左还是向右？金融街在摇摆中逐渐失去了市场和口碑。