"低规模、低利率、低增长"平平无奇朗诗绿色生活如何讲资本故事？

或许是港交所上市新规颁布在即，中小物企递交上市申请更为积极了。1月25日，朗诗绿色生活递交了港股上市申请。加上28日的中骏商管，港交所1月份递表的物企已有5家。其中，朗诗绿色生活背靠朗诗地产，名称虽然延续了朗诗一贯的“绿色”概念，但聆讯资料基本是一家“平平无奇”的小物企，暂未看出面向资本市场要讲一个什么样的“绿色”故事。

　　在管面积仅16.2百万平方米   擦线港交所上市新规  

　　2020年末，港交所发布了有关提高主板上市公司门槛的咨询文件，咨询文件建议的盈利要求有两条：其一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；其二，最近一个财政年度须不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于9000万港元。新规按规定将于2021年7月1日开始实施，但2021年7月1日以前递表沿用旧规则。

　　业内人士曾表示，要求一年利润高于6000万港币，在物业行业相当于年收入高于6亿港元，如果基础物业服务占比80%的话，那么物业公司的在管面积得在2000万平方米以上。

　　朗诗绿色生活就是擦线的那类。公司2019年全年3431万元（4115万港元），低于新规最低5000万港元的标准。2020年前9月实现净利润4107万元（4925万港元），2020年最后三个月搏一搏可能达标，但朗诗绿色生活显然不愿意冒险。

　　截至2020年9月，朗诗绿色生活在管面积16.2百万平方米。在以住宅为主的物企中，上一个在管面积这么低的还是宋都服务仅6.4百万平方米，再这之前2020年10月上市破发的第一服务申报数据是15百万平方米。这期间，包括恒大物业、华润万象生活、融创服务等多家大型物企成功上市，恒大物业在管面积高达2.54亿平方米，是朗诗绿色生活的16倍，可见规模差距之大。同样反映出朗诗绿色生活的规模较小。

　　净利率10%   各项数据平平无奇

　　大部分拟上市物企为了上市，都会冲一冲近两年业绩，“扮靓”各项数据。但朗诗绿色非常“佛系”，呈现出来的各项数据都平平无奇。

　　公司以住宅+非住宅在管业态为主。截止2020年9月，住宅在管面积占比94.3%，收入占比87.9%，主打住宅捎带非住宅的基调是目前上市物企的普遍情况。分业务结构来看，基础物业管理服务、非业务增值服务、社区增值服务收入占比别为73.1%、18.3%、8.6%。

　　而物业管理服务的毛利空间有限，朗诗绿色生活该业务毛利率在15%~19%之间，对比前脚递表的世纪金源服务的30%，低了不少。由此可知，公司的平均物业费也不高，2020年9月为2元每月每平方米，低于行业平均值2.1元。

　　住宅为主+毛利率不高几乎奠定了朗诗绿色生活“不性感”的业绩基础。2018年~2020年9月，公司实现营业收入3.1亿元、4.3亿元、4.05亿元，同期净利润为3096万元、3431万元、4107万元。同期净利率为9.98%、7.93%、10.12%。2020年前9个月，净利润较2019年9个月翻了一倍，净利率终于超过10%。

　　同期，朗诗绿色生活员工成本+外包成本占销售成本的比率高达90%，2020年9前9个月降低至88.8%在利润方面的提升可能是朗诗绿色生活为上市作出的努力，不过距离行业14%的净利率均值还有差距。

　　田明亲自挂帅  但规模增长含隐忧

　　朗诗绿色生活由朗诗地产掌门人田明亲自挂帅。现年60岁的田明，担任朗诗绿色地产的董事局主席兼执行董事，同时担任物业上市主体的董事长兼非执行董事，持有朗诗绿色生活上市前53.54%的股权。

　　朗诗地产给予物业板块的支持力度还是有的。由朗诗地产及共同开发的物业建筑面积为7.6百万平方米、8.6百万平方米及9.3百万平方米，占同期在管面积的比例为83.4%、57.1%及57.1%。第三方项目在近2年增长较快，但以非住宅项目居多，收入占比不高。关联方物业管理服务收入占比83.4%、70.7%及62.0%。

　　除去输送项目，与关联方在物业开发阶段的非业主增值服务也是近来物企输血的重要方式之一。不过，朗诗绿色生活来自第一大客户也就是朗诗地产的直接收入占比只有19.7%、13.6%及13.1%，低于普遍的30%。主业收入不够利息凑。物业板块向关联方提供7.71%至7.88%利率的计息贷款，报告期内公司获得利息收入为2200万元、6170万元、3060万元。2019年利息收入已经超过了关联方服务收入。

　　截至2020年9月，公司合约面积23百万平方米，面积储备率为0.42，略低于主流0.5的水平。当然作为小物企来说，尤其是具有区域局限的物企，增长空间不足也是普遍现象。在经历过2019年新增5.9百万平方米后，2020年前9个月新增在管面积仅1.2百万平方米，2020年全年新增在管面积或许远低于2019年。朗诗地产近两年操盘面积在2.3百万平方米，以此计算未来每年给予的面积增长在10%左右，不足以支撑朗诗绿色生活高速增长。

　　此外，朗诗绿色生活的合同续约率为100.0%、98.1%及90.7%，物业管理费收款率分别为91.6%、85.9%及73.6%，续约率及收缴率双降是一个值得关注的信号。

　　新浪财经注意到，此番朗诗绿色生活田明拉上了南都物业(20.130, 0.39, 1.98%)的周庆治，后者在上市重组时进入，持股0.92%。朗诗绿色生活，虽然延续了朗诗一贯的绿色概念，但到底要向资本市场将一个什么故事，还不清晰。